年代365之家门户 公募REITs为什么令人争破头

年代365之家门户: 公募REITs为什么令人“争破头”？

元描述: 公募REITs市场火爆，投资者争相“抢购”，本文深入解析公募REITs的独特魅力和投资价值，揭秘其为何如此受欢迎，并提供投资建议，帮助您更好地理解和参与公募REITs投资。

引言:

公募REITs，这个近年来频频出现在财经新闻中的热词，正以其独特的投资价值吸引着越来越多的投资者。从2021年6月首批9只公募REITs成立至今，短短两年时间，市场上已有27只公募REITs存续，且表现出较强的经营能力，整体经营平稳，分红可观。投资者对于公募REITs的热情持续高涨，甚至出现了“僧多粥少”的局面。

那么，公募REITs究竟有何魅力，让投资者如此“争破头”地想要拥有它？本文将深入分析公募REITs的投资价值，并结合市场现状，为投资者提供一些投资建议，帮助您更好地理解公募REITs，并找到适合自己的投资策略。

公募REITs市场扩容，进入“快车道”

公募REITs，全称公募基础设施不动产投资信托基金，是一种将基础设施项目或不动产证券化的投资产品。简单来说，就是将高速公路、机场、仓储物流等基础设施项目打包成基金，然后向公众发行，投资者购买基金份额，从而分享这些项目的收益。

公募REITs的出现，为投资者提供了一个全新的投资渠道，也为基础设施项目融资提供了新的方式。它不仅能有效盘活存量资产，还能为基础设施项目建设提供资金支持，推动基础设施领域高质量发展。

目前，国内公募REITs基金投资主要集中在重点区域和基础设施行业优质项目，例如：

• 重点区域: 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲及国家级新区等政策重点支持发展的区域。
• 基础设施行业: 仓储物流、公路、机场、码头、水电气热、液体/固体废弃物处理等。

近年来，公募REITs的投资范围不断扩展，已经覆盖了产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源和新能源等多种类型。

例如，近期两只新能源公募REITs项目的成功落地和上市，标志着公募REITs基金的底层资产类型进一步丰富，未来公募REITs基金市场或将拓宽到更多新型资产领域。

截至2023年5月17日，市面上27只基础设施REITs基金累计融资规模已达到了908.92亿元，回收资金带动新项目投资近4,500亿元。此外，近期有两只基础设施REITs获得批复进入发行期，而首批4只扩募的基础设施REITs也已获批，预计募集金额超过50亿元。随着这些项目的陆续落地，国内基础设施REITs基金市场发行总规模有望突破1,000亿元。

公募REITs：稳定分红，收益可期

公募REITs基金的收益主要来源于底层资产的现金流和增值收益，即股息分红和股价上涨所带来的收益。

• 股息分红: 公募REITs基金的底层资产通常是现金流稳定、规模较大的基础设施项目或不动产，例如收费公路、机场、码头等，其租金收入和收费权相对稳定，因此公募REITs基金的收益也相对稳定。
• 股价上涨: 公募REITs基金的股价会受到多种因素的影响，例如底层资产的价值变化、市场情绪、行业发展趋势等。在市场看好公募REITs发展前景的情况下，其股价也可能会上涨，为投资者带来资本利得。

公募REITs的收益兼具债券和股票的特征，但现金流更稳定。

• 债券的特征: 公募REITs基金的收益来源于底层资产的稳定现金流，类似于债券的利息收益。
• 股票的特征: 公募REITs基金的股价会受到市场供求关系、投资者情绪等因素的影响，类似于股票的价值波动。

由于基础设施REITs基金的底层资产与其他大类资产相关性较低，有利于帮助风险承受能力较低的投资者增厚收益，也有利于投资者进行资产配置，降低投资组合整体的风险。

从收益规模和可分配金额方面看，截至2023年5月17日，已有25只基础设施REITs基金披露一季报。数据显示，这25只基础设施REITs整体经营平稳，截至一季度末已实现收入20.76亿元，可供分配金额达12.97亿元。

一些公募REITs基金甚至实现了高分红:

• 鹏华深圳能源REIT一季度实现基金合并收入3.24亿元，其中99.99%来自底层项目公司售电收入，项目公司售电收入同比增长51.75%; 合并净利润约为0.63亿元，合并经营活动现金流量净额为0.7亿元。
• 华夏中国交建REIT在5月发布了分红公告，向持有人分红7,276.81万元，值得注意的是，这是该产品自2022年4月成立以来第三次分红，累计派利已经超过2.5亿元。

公募REITs“僧多粥少”，如何选择？

目前，公募REITs市场仍处于“僧多粥少”的状态。不少投资者认购公募REITs份额时，以数万元的成本进行，而确认份额之后却发现到手的基金份额对价只有几十块。这是因为部分公募REITs在发行时，其战略配售部分占比较高，有的产品战略配售比例高达75%以上。因此，部分公募REITs在二级市场流通的份额比例较低，缺乏流动性，个人投资者参与度低。

面对这种情况，投资者该如何选择公募REITs呢？

1. 关注底层资产质量:

公募REITs基金的本质，是其底层资产的证券化，底层资产的优劣直接关系到公募REITs的收益水平。

• 底层资产现金流的变化: 项目的实际运营情况、租金水平、收费标准等都会影响现金流的稳定性，进而影响公募REITs的收益。
• 项目资产规模的成长性: 项目的未来发展潜力、扩张计划等会影响项目的长期价值，进而影响公募REITs的投资价值。
• 行业资产的价值水平: 行业的整体发展趋势、政策支持力度等会影响项目的价值，进而影响公募REITs的投资价值。

2. 分析同类产品价格:

• 同类产品的价格: 不同公募REITs基金的底层资产、发行规模、经营状况等都有所不同，其价格也会有所差异。投资者可以参考同类产品的价格，对目标产品进行比较分析。
• 市场情绪: 市场情绪会影响公募REITs基金的价格，投资者可以参考市场情绪变化，选择合适的投资时机。
• 市场流动性: 流动性高的公募REITs基金更容易买卖，投资者可以参考市场流动性情况，选择合适的投资产品。

3. 关注基金分红比例:

虽然公募REITs基金的分红比例整体水平较高，但其内部的分红水平仍有一定差异。

• 特许经营权分红的收益率相对较高: 例如收费公路、机场等项目，由于其特许经营权具有较高的稀缺性，其收益率也相对较高。
• 产权类分红的收益率则相对较低: 例如工业园区、物流园区等项目，由于其产权价值相对稳定，其收益率也相对较低。

部分公募REITs基金分红分配比例高达基准日可供分配金额的99.98%，另一些则只有90%出头。所以，投资者在选择公募REITs时，如果看重基金的分红收益，可以选择基金分红分配比例高一些的产品。

常见问题解答

1. 投资公募REITs需要具备哪些条件？

投资公募REITs的条件相对宽松，与普通公募基金的投资条件一致。投资者需要开立证券账户，并进行实名认证。目前，大部分公募REITs基金的认购门槛较低，最低认购金额一般在100元左右。

2. 如何判断公募REITs基金的风险？

公募REITs基金的风险主要与底层资产的质量和市场流动性有关。

• 底层资产质量: 底层资产的现金流稳定性、成长性、价值水平等会影响公募REITs基金的风险。投资者可以参考项目的运营情况、财务数据、行业发展趋势等进行分析。
• 市场流动性: 公募REITs基金的流动性会影响投资者的退出效率。投资者可以参考基金的交易量、流通股比例等进行判断。

3. 公募REITs基金的投资风险和收益如何？

公募REITs基金的风险和收益都与底层资产的质量、行业发展趋势、市场流动性等因素有关。

• 风险: 由于公募REITs基金的底层资产是基础设施项目或不动产，其风险相对较低，但也不排除由于市场环境变化、项目运营不佳等因素导致的风险。
• 收益: 公募REITs基金的收益主要来源于底层资产的现金流和增值收益，其收益水平相对稳定，但也不排除由于市场环境变化、项目运营不佳等因素导致的收益波动。

4. 公募REITs基金适合哪些类型的投资者？

公募REITs基金适合追求稳定收益、偏好低风险投资的投资者。

• 追求稳定收益: 公募REITs基金的收益主要来源于底层资产的稳定现金流，其收益水平相对稳定，适合追求稳定收益的投资者。
• 偏好低风险投资: 公募REITs基金的风险相对较低，适合偏好低风险投资的投资者。

5. 公募REITs基金的投资策略有哪些？

公募REITs基金的投资策略可以根据投资者的风险偏好和投资目标进行选择。

• 长期投资: 对于追求长期稳定收益的投资者，可以采用长期投资策略，持有公募REITs基金，享受持续分红收益。
• 价值投资: 对于注重底层资产价值的投资者，可以采用价值投资策略，选择底层资产质量好、发展潜力大的公募REITs基金进行长期投资。
• 配置型投资: 对于希望优化投资组合的投资者，可以将公募REITs基金作为投资组合中的一部分，分散投资风险，提高投资组合的整体收益。

6. 如何获取公募REITs基金的投资信息？

投资者可以通过以下途径获取公募REITs基金的投资信息：

• 证券公司官网: 大部分证券公司官网都有公募REITs基金的介绍和相关信息。
• 基金公司官网: 公募REITs基金的管理公司一般也会在其官网发布相关信息。
• 财经网站: 部分财经网站会发布公募REITs基金的投资分析文章和相关数据。
• 专业机构: 一些专业的投资咨询机构也会提供公募REITs基金的投资建议和分析。

结论

公募REITs作为一种新型的投资产品，具有独特的投资价值和发展潜力。随着政策的支持和市场的不断发展，公募REITs有望成为投资市场的重要组成部分。

投资者在选择公募REITs基金时，需要根据自身风险偏好和投资目标进行理性选择，并参考基金的底层资产质量、市场流动性、分红比例等因素，选择优质的公募REITs基金进行投资。

总而言之，公募REITs市场正在蓬勃发展，其投资价值和发展前景值得关注。投资者可以根据自身的投资需求和风险偏好，选择合适的公募REITs基金进行投资，分享基础设施发展带来的红利。